Veelgestelde vragen

Het verschil zit in de partij voor wie de makelaar de belangen behartigt. Een makelaar is nooit onpartijdig en behartigt altijd de belangen van óf de verkoper óf de koper. Als makelaar mogen wij niet als verkoop -en aankoopmakelaar bij dezelfde woning optreden. Ons inschakelen als aankoopmakelaar bij de aankoop van een woning die bij Davidson Real Estate ‘in verkoop’ staat is dus niet mogelijk.

In dergelijk geval, maakt de koper gewoon mee gebruik van bepaalde diensten. Aan de andere zijde heeft de verkoper het voordeel dat we een ruim aanbod aan potentiële kopers leveren.

Informatieverplichting

Wie een onroerend goed te koop of te huur (voor meer dan 9 jaar) aanbiedt in het Vlaamse gewest, is verplicht om de zgn. ‘watertoets’ uit te voeren. Op die manier kan men de kandidaat-koper beter informeren omtrent de overstromingsgevoeligheid van het onroerend goed. Is het pand gelegen in dergelijk overstromingsgevoelig gebied, dan kan het risico op overstromingen vanuit een waterloop of door afstromend hemelwater soms groter zijn. Bovendien is men meestal verplicht om deze informatie te vermelden in de vastgoedpubliciteit.

Overstromingsgevoelige gebieden

Binnen de overstromingsgevoelige gebieden werd een onderscheid gemaakt tussen enerzijds ‘effectief overstromingsgevoelige gebieden’ en anderzijds ‘mogelijk overstromingsgevoelige gebieden’. Het verschil tussen beide gebieden situeert zich hoofdzakelijk in het feit dat de kans op een effectieve overstroming niet overal even groot is.

Effectief overstromingsgevoelig gebiedIndien een pand gelegen is in een ‘effectief overstromingsgevoelig gebied’ dan betekent dit dat er recent nog wateroverlast werd vastgesteld in dit gebied of dat de overheid beschikt over modellen die aantonen dat het gebied minstens één keer om de 100 jaar last heeft van overstromingen.
Mogelijk overstromingsgevoelig gebiedZoals hierboven vermeld kan het pand eveneens gelegen zijn in ‘mogelijk overstromingsgevoelig gebied’. Dit zijn gebieden waarvan de overheid niet op de hoogte is over bepaalde overstromingen in het (recente) verleden. Enkel bij heel extreme weersomstandigheden of bij defecten aan de waterkering (bv. een dijkbreuk) is wel wateroverlast mogelijk in deze gebieden. De kans op overstroming in dit gebied ligt beduidend lager dan in het ‘effectief overstromingsgevoelig gebied’.

Let op: risicozones voor overstromingen

Het is belangrijk om te vermelden dat voornoemde overstromingsgevoelige gebieden (afgebakend in het kader van de watertoets) niet verward mogen worden met de zgn. ‘risicozones voor overstromingen’. Dit zijn een aantal gebieden die door de federale regering werden afgebakend in het kader van de natuurrampenverzekering. Als een onroerend goed in zo’n risicozone gelegen is, dan zal de eigenaar een hogere verzekeringspremie moeten betalen voor de brandverzekering.

Deze zones zijn dus niet hetzelfde als de overstromingsgevoelige gebieden. Bovendien zijn ze ook een stuk kleiner in oppervlakte.

Reden tot paniek?

Hoewel de meeste mensen nogal paniekerig reageren bij het vernemen dat hun woning in een overstromingsgevoelig gebied gelegen is, dienen we dit toch te nuanceren.

Ten eerste moeten we dit nuchter bekijken: statistisch gezien ligt de frequentie van eventuele overstromingen uiterst laag.

Tot slot neemt de overheid voldoende maatregelen om eventuele wateroverlast en/of overstromingen zoveel mogelijk te vermijden.

Op 1 juni 2018 trad de nieuwe regeling met betrekking tot de verkooprechten in werking in Vlaanderen. De wijziging die het meest in het oog sprong, was ongetwijfeld het feit dat de verkooprechten bij aankoop van een gezinswoning werden geüniformiseerd tot 7%. Vanaf 01.01.2020 daalde dit tarief zelfs naar 6% als compensatie voor de afgeschafte woonbonus. Wij geven je graag wat meer uitleg over de inhoud en voorwaarden van deze regeling. Tot voor kort werd het tarief van de koopbelasting nog bepaald door het kadastraal inkomen.

Gezinswoning

Voortaan wordt er gebruik gemaakt van één tarief qua verkooprechten voor de gezinswoning, met een extra korting voor de bescheiden woning. Zo zal je 6% verkooprechten betalen op de aankoopprijs van de gezinswoning. De hiervoor omschreven gunstregimes van het klein beschrijf – en het voordeel voor grote gezinnen – en de diverse abattementen, zijn bijgevolg verdwenen.

Belangrijk hierbij is dat het nieuwe tarief van 6% enkel geldt in geval van aankoop:

van bestaande woningen, niet van bouwgronden (of daarmee gelijkgestelde gebouwen gelet op uitgebreide herstellings- of onderhoudswerken die moeten uitgevoerd worden opdat het gebouw als woning gebruikt kan worden) die gelegen zijn in het Vlaams Gewest
door natuurlijke personen
indien het gaat om een zuivere aankoop – dus niet: ruil, afstand van onverdeelde rechten,… – van de geheelheid van de woning in volle eigendom
voor zover de kopers er hun hoofdverblijfplaats (nl.: de inschrijving in het bevolkingsregister) vestigen binnen de 2 jaar na datum van de authentieke akte
waarbij de kopers noch afzonderlijk, noch gezamenlijk reeds een woning of bouwgrond in volle eigendom hebben, dit zowel in België als daarbuiten (ook indien deze via een nalatenschap werd verkregen)

Deze laatste voorwaarde wordt bovendien per persoon beoordeeld. Het is dus perfect mogelijk dat 2 personen samen een woning aankopen, waarbij de ene – A – reeds eigenaar is van een onroerend goed en de andere – B – niet, zodat A voor zijn aandeel belast wordt aan een tarief van 10% die in die gevallen behouden blijft en B aan een tarief van 6%.

Belangrijk hierbij is ook het feit dat geen rekening wordt gehouden met een woning of bouwgrond waarvan de koper eigenaar is, indien de koper zich ertoe verbindt om deze woning of bouwgrond uiterlijk één jaar na de datum van de authentieke akte van de aankoop van de nieuwe gezinswoning volledig te vervreemden. Hierbij moet de koper wel kunnen aantonen dat deze aankoop en vervreemding in verband staan met elkaar. Op die manier hebben kopers een zekere geruststelling dat zij een nieuwe gezinswoning aan het tarief van 6% kunnen aankopen, terwijl de verkoop van hun huidige gezinswoning nog niet werd gefinaliseerd. Dit noemt men de “tolerantie van het causaal verband”.

Bij welke verkopen is de regeling sowieso niet van toepassing?

Gelet op de bovenstaande voorwaarden, blijven aankopen van bedrijfsvastgoed, bouwgrond en tweede of derde verblijven verder verlopen onder aanrekening van het algemeen tarief van 10%. Ook bij de aankoop van een nieuwbouwwoning waarbij BTW wordt aangerekend op de constructie en verkooprechten op de grondwaarde, blijven de verkooprechten op de grond aan het tarief van 10% berekend worden.

Uitzondering hierop vormt evenwel de aankoop van een woning waarbij de koper er zich toe verbindt binnen de drie jaar na aankoop een huurovereenkomst af te sluiten met een erkend sociaal verhuurkantoor voor een periode van minimum 9 jaar. In dit geval kan een tarief van 7% genoten worden.

Ingrijpende energetische renovatie

Koop je evenwel een gezinswoning aan zoals hierboven uiteengezet en verbind je je er hierbij bovendien toe om binnen de vijf jaar na aankoop een ingrijpende energetische renovatie uit te hebben gevoerd, dan betaal je slechts 5% verkooprechten in plaats van 6%. Ook hier gebeurt de beoordeling per persoon en kan de tolerantie van het causaal verband worden toegepast.

Een ingrijpende energetische renovatie is een renovatie waarbij de technische installaties om een specifiek binnenklimaat te realiseren (zoals verwarming, koeling, luchtcirculatie) volledig vervangen worden en waarbij minstens 75% van de bestaande en nieuwe buitenschil wordt (na)geïsoleerd.

Aankoop van onroerend erfgoed

Ook voor de aankoop van onroerend erfgoed met als doel dit aan te wenden als gezinswoning, wordt een fiscale stimulans voorzien onder de vorm van een verlaagd verkooprecht van 1% i.p.v. 6%. Dit op voorwaarde dat dit verschil binnen de 5 jaar wordt geïnvesteerd in beheersmaatregelen, werkzaamheden of diensten die noodzakelijk zijn voor het behoud of de herwaardering van de erfgoedkenmerken- en elementen van het beschermde monument.

Sinds 14.05.2017 gold reeds een regeling waarbij de verkooprechten bij aankoop van onroerend erfgoed gereduceerd worden tot 5%, dan wel 2,5% (in geval van klein beschrijf), dit evenwel op voorwaarde dat ook hier het fiscale voordeel geïnvesteerd wordt in beheersmaatregelen, werkzaamheden of diensten die noodzakelijk zijn voor het behoud of de herwaardering van de erfgoedkenmerken- en elementen van het beschermde monument.

Deze regeling wordt behouden voor de aankoop van onroerend erfgoed dat niet voldoet aan de voorwaarden om te genieten van een tarief van 6% ipv 10%.

Belangrijk hierbij is dat deze gunsten niet kunnen gecombineerd worden met premies die betrekking hebben op dezelfde beheersmaatregelen, werkzaamheden of diensten zoals hierboven vermeld. De tolerantie van het causaal verband wordt hierbij wél toegepast.

Extra korting voor bescheiden gezinswoningen

Voor de aankoop van bescheiden gezinswoningen – dit zijn woningen met een aankoopprijs tot maximaal 200.000 euro –, is er daarenboven een extra korting van 5.600 euro (bij een tarief van 6%) dan wel 4.800 euro (bij een tarief van 5%) voorzien. Indien slechts één van de kopers aanspraak kan maken op het nieuwe gunsttarief, zal slechts een deel van deze korting kunnen worden genoten.

In de kernsteden – Aalst, Antwerpen, Boom, Brugge, Dendermonde, Genk, Gent, Hasselt, Kortrijk, Leuven, Mechelen, Oostende, Roeselare, Sint-Niklaas, Turnhout en Vilvoorde – en de Vlaamse rand – Affligem, Asse, Beersel, Bever, Dilbeek, Drogenbos, Galmaarden, Gooik, Grimbergen, Halle, Herne, Hoeilaart, Kampenhout, Kapelle-op-den-Bos, Kraainem, Lennik, Liedekerke, Linkebeek, Londerzeel, Machelen, Meise, Merchtem, Opwijk, Overijse, Pepingen, Roosdaal, Sint-Genesius-Rode, Sint-Pieters-Leeuw, Steenokkerzeel, Ternat, Vilvoorde, Wemmel, Wezembeek-Oppem, Zaventem, Zemst, Bertem, Huldenberg, Kortenberg en Tervuren – wordt deze voorwaarde opgetrokken tot een aankoopprijs van 220.000 euro. Deze korting komt overeen met een vrijstelling van verkooprechten op de eerste schijf van 80.000 euro en wordt toegepast op het totaal van de verkooprechten en dus niet per koper.

Om het grensbedrag van 200.000 dan wel 220.000 te berekenen, wordt rekening gehouden met de som van de overeengekomen prijs en de lasten.

Zowel de SERV als de Woonraad merkten in hun adviezen op dat dergelijke regeling een risico op prijsbewimpeling inhoudt om deze grens van € 200.000 dan wel € 220.000 te bekomen bij de verkoop van een woning. De Vlaamse Regering stelde dit te zullen tegengaan door een structurele controle op de reële verkoopwaarde van de desbetreffende woningen uit te voeren en bij sterke indicaties van prijsbewimpeling de reële verkoopwaarde te herzien, waardoor men het gunsttarief kan verliezen. De Vlaamse belastingdienst zou hiertoe een beroep doen op de databank met ijkpunten, die een indicatie geeft van gelijkaardige panden die in de buurt reeds werden verkocht of vererfd.

Meeneembaarheid

Het principe van meeneembaarheid wordt ook toegepast op de nieuwe regeling. Wie vroeger al een woning kocht en een nieuwe woning koopt, kan dus nog steeds in aanmerking komen voor een verrekening of teruggave van registratiebelasting. Het plafond van het bedrag dat “meegenomen” kan worden blijft 12.500 euro, als zal dit plafond voortaan wel geïndexeerd worden met het jaar 2017 als referentie, zodat een indexatie voor het eerst kan gebeuren in 2019. Deze indexatie gebeurt evenwel slechts per schijven van 500 euro, waarbij steeds wordt afgerond naar de lagere 500 euro.

Concreet houdt dit in dat indien – ten gevolge van de indexering – op 01.01.2019 blijkt dat het maximum verrekenbaar of terug te geven bedrag

meer dan 12.500 euro en minder dan 13.000 euro bedraagt – vb.: 12.788 euro -, dit voor het jaar 2019 nog zal behouden blijven op 12.500 euro
meer dan 13.000 euro en minder dan 13.500 bedraagt – vb.: 13.288 euro – dit voor het jaar 2019 op 13.000 geplaatst zal worden

Daarnaast blijft de meeneembaarheid van vroeger betaalde verkooprechten behouden, ook bij de aankoop van bouwgrond.

KI blijft belangrijk

Ondanks het feit dat het KI zijn waarde verliest ter berekening van de registratiebelasting, wordt er best nog rekening gehouden met het kadastraal inkomen van de woning bij een aankoop. Het kadastraal inkomen zal dan wel niet langer de verkooprechten bepalen, het blijft wel de basis voor de berekening van de onroerende voorheffing die je jaarlijks moet betalen.

Vanaf wanneer geld deze regeling?

De regeling zoals hierboven beschreven, trad definitief in werking op 01.06.2018 en werd op 01.01.2020 licht aangepast naar aanleiding van de afschaffing van de Vlaamse Woonbonus.

Vanzelfsprekend werd er niets gewijzigd voor de belastingplichtigen die een woning aankochten met toepassing van het klein beschrijf. Ook de voorwaarden die aan deze gunst werden gekoppeld, blijven dan onverminderd gelden.

Hey, je browser is verouderd!

Vond u het antwoord niet op uw vraag?

Adres

Contact

Hey, je browser is verouderd!

Veelgestelde vragen

Wat is het verschil tussen aankoopbegeleiding en verkoopbegeleiding?

Is het een goede tijd om te investeren in België?

Wat als mijn woning in overstromingsgevoelig gebied ligt?

Moet ik btw of verkooprechten (registratie) betalen op mijn aankoop?

Hoeveel verkooprechten moet ik betalen op een nieuwe aankoop en waarvan kan ik nog genieten?

Wat zijn stedenbouwkundige inlichtingen?

Wat is een elektrische keuring en wat zijn de verplichtingen?

Wat is een bodemattest?

Wat is een postinterventiedossier?

Wat is een EPC?

Ben ik verplicht om te verkopen als iemand de vraagprijs biedt?

Wat is het nut van de authentieke akte bij de notaris?

Hoeveel kost deze dienstverlening en wanneer moet ik deze betalen?

Ik was al klant en heb het eerst zelf geprobeerd, wat met de reeds betaalde kosten?

Wat is een eigendomstitel en waar vind ik het?

Moet ik steeds verplicht aanwezig zijn bij de bezoeken?

Moet ik iets speciaals doen voor de bezoeken?

Wie zal de bezoeken aan mijn eigendom begeleiden?

Mag ik zelf de vraagprijs bepalen?

Hoe bereid ik me voor op een bezoek en wat met de onderhandelingen?

Is het nadelig als ik zelf de bezoeken organiseer?

Wat moet ik vermelden tijdens een bezoek?

Kunnen jullie ook de bezoeken uitvoeren?

Wat gebeurt er als ik een akkoord bereikt heb met een koper?

Vond u het antwoord niet op uw vraag?

Adres

Contact