Ook nieuwbouwprojecten aan het 6% BTW-tarief.

In het regeerakkoord van 30 september 2020 sprong in het kader van vastgoed alvast één zin in het oog: “In het kader van sociaal woningbeleid zal het verlaagd BTW-tarief van 6% voor de afbraak en heropbouw van gebouwen worden uitgebreid naar het hele Belgische grondgebied.” Ondertussen werd de bijhorende regelgeving gestemd, maar wist je dat ook jij hiervoor in aanmerking kan komen bij de aankoop van een nieuw appartement of nieuwe woning?

 

De situatie op vandaag.

Breek je op vandaag een oud gebouw af, om vervolgens een nieuwe woning te plaatsen, dan is de regel dat je hierbij als bouwheer 21% BTW moeten betalen op de gebruikte materialen en de geleverde werken.

Van deze regel wordt evenwel afgeweken indien er sprake is van een afbraak en heropbouw van een woning – die vervolgens uitsluitend dan wel hoofdzakelijk als privéwoning wordt gebruikt – die gelegen is in één van de 32 centrumsteden, nl.: de stedelijke centra van Antwerpen, Charleroi, Gent, Oostende, Mechelen, Bergen, La Louvière, Sint-Niklaas, Seraing en Luik op het grondgebied van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest : Brussel, Anderlecht, Sint-Gilles, Sint-Joost-ten-Node, Sint-Jans-Molenbeek, Schaarbeek, Vorst, Elsene, Ukkel, en Etterbeek;
Leuven, Brugge, Kortrijk, Roeselare, Aalst, Dendermonde, Genk, Hasselt, Moeskroen, Doornik, Verviers, Namen;

Bij de aankoop van een nieuwbouwwoning is de regel in gans België – dat je als koper van een nieuwbouwwoning op plan of een instapklare nieuwbouwwoning, 21% BTW verschuldigd bent op de volledige aankoopprijs, dan wel op de constructiewaarde van de woning indien de grondeigenaar en constructie-eigenaar verschillende personen of entiteiten zijn. In dit laatste geval ben je als koper in Vlaanderen wel nog 10% verkooprechten verschuldigd op de grondwaarde.

 

Tijdelijke regeling bij aankoop van een nieuwbouwwoning.

Kocht je een instapklare nieuwbouwwoning of een nieuwbouwwoning op plan, of ben je van plan om dit binnenkort te doen, en moet je in de periode 01.01.2021 – 31.12.2022 aan de promotor of bouwheer “schijven” of facturen betalen, dan is er goed nieuws! In gans België geldt immers dat in dat geval een BTW-tarief van 6% i.p.v. de gebruikelijke 21% wordt toegepast.

De voorwaarden die hieraan gekoppeld zijn, zijn tweeledig. Zo zijn er enerzijds een rits zaken waaraan de promotor of bouwheer moet voldoen opdat zijn project voor dit gunstig tarief in aanmerking zou kunnen komen. Dit betreft oa de betaling van de afbraakwerken van het oude gebouw, de verhouding van de oppervlakte van het afgebroken pand versus de oppervlakte van het nieuwe pand, de oppervlakte van de entiteit die maximaal 200m2 mag zijn, …

Blijken deze voorwaarden gerealiseerd te zijn en kan de verkoop bijgevolg aan 6% BTW gebeuren, dan moet ook jij als koper aan een aantal voorwaarden voldoen:

  • je moet de woning in kwestie zelf aankopen en niet via een vennootschap;
  • je moet je domicilie zonder uitstel plaatsen in de woning éénmaal ze af is;
  • de woning moet hoofdzakelijk – meer dan 50% – voor persoonlijk gebruik aangewend worden;
  • je mag nog geen eigenaar zijn van een andere woning, al zijn er een aantal uitzonderingen m.b.t. erfenissen en een snelle verkoop van de huidige gezinswoning;
  • al deze voorwaarden moet je tenslotte 5 jaar blijven aanhouden;

Koop je de desbetreffende nieuwbouwwoning aan met als doel deze te verhuren in het kader van sociale verhuur of via een sociale verhuurmaatschappij? Ook dan kan je van dit BTW-tarief van 6% genieten, op voorwaarde dat deze sociale verhuur of dit sociale beheer voor een periode van minstens 15 jaar wordt aangehouden.

Leef je de voorwaarden niet voldoende lang na, dan zal je het genoten BTW-voordeel moeten terugbetalen voor de periode waarin je niet meer aan de voorwaarden voldoet, nl.: X/5de (in geval van eigen bewoning) of X/15de (in geval van sociale verhuur/beheer door een SVK). In beide gevallen is het belangrijk voorafgaand een verklaring af te leggen op het bevoegde BTW-kantoor.

 

Ook als bouw(he)er een gunstiger BTW-tarief.

Koop je een woning aan die je vervolgens afbreekt en heropbouwt, dan kan je voor de kosten die hierbij in de periode 01.01.2021 – 31.12.2022 worden aangerekend, tevens rekenen op een BTW-tarief van 6% i.p.v. 21%. Deze regeling geldt over heel België, met uitzondering van de 32 centrumsteden die hierboven reeds werden opgesomd. Dit aangezien deze op vandaag al over een eigen regeling beschikken.

Ook hier gelden de nodige voorwaarden waaraan moet voldaan zijn, alvorens dit gunstig BTW-tarief kan worden toegepast:

  • je moet de de woning in kwestie zelf aankopen en niet via een vennootschap;
  • je moet je domicilie zonder uitstel plaatsen in de woning éénmaal ze af is;
  • de woning moet hoofdzakelijk – meer dan 50% – voor persoonlijk gebruik aangewend worden;
  • de bewoonbare oppervlakte van de woning mag maximaal 200 m2 zijn – het betreft hier de som van de leefruimtes zoals keuken, woonkamer, eetkamer, slaapkamer(s), bewoonbare zolder- en kelderruimte én alle ruimtes die worden gebruik voor de eventuele uitoefening van een economische activiteit;
  • je mag nog geen eigenaar zijn van een andere woning, al zijn er een aantal uitzonderingen m.b.t. erfenissen en een snelle verkoop van de huidige gezinswoning;
  • je moet al deze voorwaarden 5 jaar blijven aanhouden;

Beslis je om de woning niet zelf te bewonen, maar om deze te verhuren in het kader van sociale verhuur of deze in beheer te plaatsen bij een sociaal verhuurkantoor? Dan kan je ook van dit voordeel genieten. Enige voorwaarde is dan dat de sociale verhuur/het sociale beheer minstens 15 jaar wordt aangehouden.

Voldoe je niet voldoende lang aan de voorwaarden, dan speelt ook hier een correctiemechanisme en moet het genoten voordeel teruggestort worden in functie van de periode waarin je de voorwaarden niet meer naleeft, nl.: X/5de, dan wel X/15de. Tenslotte is het ook in deze situatie essentieel om een voorafgaande verklaring af te leggen bij het bevoegde BTW-kantoor.

 

Doel en looptijd van de maatregel.

Deze maatregel moet aan de bouwsector en de belastingplichtigen een belangrijke fiscale stimulans geven door de toekenning van een verlaagd btw-tarief van 6 % voor afbraak en heropbouw van woningen. De nieuwe maatregel maakt het voor velen gemakkelijker om tegen lagere kosten een nieuwe woning te bouwen of te verwerven.

En tenslotte is er de positieve ecologische impact: een deel van het woonpatrimonium zal versneld worden vernieuwd. Deze maatregel zal van kracht zijn vanaf 1 januari 2021 tot 31 december 2022.

 

Voorbeeld uit de praktijk.

Mevr. en Dhr. Jacobs kopen een stuk grond met daarop een oude schuur. De schuur is in te slechte staat om te vernieuwen en zij beslissen om ze af te breken en op dit kadastraal perceel een eigen woning te bouwen. De kostprijs van de afbraak is geraamd op 80.000 euro zonder btw. De bouw van het nieuwe huis is geraamd op 250.000 euro zonder btw.

In het stelsel van toepassing tot 2020 bedroeg het totaal van de verschuldigde btw: 16.800 euro (80.000 x 21 %) + 52.500 euro (250.000 x 21 %) = 69.300 euro.

In het stelsel van toepassing in 2021 en 2022 zal de verschuldigde btw zijn: 4.800 euro (80.000 x 6 %) + 15.000 euro (250.000 x 6 %) = 19.800 euro

De btw-winst voor de familie Jacobs is dus (69.300 – 19.800 =) 49.500 euro.