Een woning verkopen na een erfenis.

Wie een huis of appartement erft, wil die vaak snel verkopen. Maar mag je het meteen verkopen? Welke belastingen zijn van toepassing? En wat als er meerdere erfgenamen zijn? In dit artikel lichten we klaar en duidelijk de opties toe.

 

Hoe verkoop je een geërfde woning?

Buiten enkele extra administratieve verplichtingen is er geen verschil tussen de verkoopprocedure van een geërfde woning en de ‘normale’ verkoop van een huis of appartement dat je al jaren bezit.

Wat je met het pand mag doen, hangt grotendeels af van deze drie opties:

  • Jij bent de enige erfgenaam: dan heb jij het volledig voor het zeggen. Jij beslist dus of je verkoopt, verhuurt of er zelf blijft wonen;
  • Er zijn meerdere erfgenamen: dan zullen jullie samen overeen moeten komen wat er met het huis gebeurt. Ook over de verkoopprijs zullen jullie een akkoord moeten bereiken;
  • Jij erft de woning, maar iemand (vaak de langstlevende partner) heeft het vruchtgebruik gekregen: dan beschik jij vandaag enkel over de naakte eigendom. Die persoon mag dan in het huis blijven wonen of het verhuren. Je kan de woning niet verkopen zonder de instemming van de betrokkene.

In bijzondere gevallen, als een van de erfgenamen wilsonbekwaam of minderjarig is, zal een vrederechter mee moeten beslissen over de verkoop. De notaris zal je in deze situaties begeleiden en de nodige stappen ondernemen. Komen de erfgenamen niet overeen? Dan kan dit leiden tot een conflict. Een van de erfgenamen kan dan naar de rechter stappen, deze stelt dan een notaris aan die de woning openbaar verkoopt en de opbrengst wordt daarna verdeeld.

Indien er onenigheid is tussen erfgenamen, kan het handig zijn om een onafhankelijke partner in te schakelen. Deze kan de nodige communicatie voeren met elke erfgenaam apart en jullie ontzorgen in het ganse proces. Op deze manier vermijdt je mogelijks een openbare verkoop en kan je steeds (ook individueel) met alle vragen terecht.

 

Aangifte nalatenschap.

Na het overlijden krijg je vier maanden de tijd om aangifte van nalatenschap te doen bij de Vlaamse Belastingdienst. Alle eigendommen van de overledene moeten vermeld worden. Op alles wat je erft, dien je erfbelastingen (de voormalige successierechten) te betalen.

De erfenis aangeven gebeurt met een formulier ‘Aangifte van nalatenschap na overlijden’ al dan niet met hulp van een notaris. Alle eigendommen van de overledene moeten hierin opgenomen worden. Schulden en begrafeniskosten mogen hiervan afgetrokken worden.

Ook de waarde van het geërfde huis of appartement moet hierin beschreven worden. Daarom moet de woning geschat worden. Je kan dit zelf doen, maar hoe hoger je de woning schat, hoe meer erfbelasting je moet betalen. Schat je de woning te laag in, dan kan de belastingdienst je een boete geven door middel van een belastingverhoging.

Als je een boete wil vermijden en aan een correcte waarde wil verkopen, kan je ons vrijblijvend inschakelen voor een gratis schatting of voor bijstand bij de verkoop.

 

Twee jaar wachten?

De fiscus kan tot twee jaar na de aangifte extra belastingen innen. Wil je dus je woning aan een aanzienlijk hogere prijs dan de geschatte waarde verkopen, zonder daar extra kosten voor te betalen, dan zal je twee jaar moeten wachten om te verkopen. Bekijk dus zeker of die twee jaar het wachten waard zijn. Heb je het geld van de verkoop nodig om de erfbelasting te betalen? Dan speelt een snelle verkoop natuurlijk in je voordeel. Wil je dus geen twee jaar wachten en toch 100% zekerheid hebben dat de fiscus je niet extra belast, dan kun je ook kiezen voor een door de Vlabel-erkende schatting van de woning. Deze schatting is bindend voor de fiscus op voorwaarde dat de schatting voldoet aan de vormvereisten en het schattingsverslag is toegevoegd aan de aangifte van het nalatenschap.

 

Meerdere schattingen.

Wat echter als de erfgenamen voor een schatting van VLABEL én een schatter-expert proberen te gaan? Dergelijke samenloop van schattingen wil de regering vermijden. Daarom wordt sinds kort in een nieuw decreet bepaald wat er in zo’n scenario gebeurt. Wanneer een persoon die aangifte van nalatenschap moet doen een bindende schatting bij VLABEL aanvraagt, kan deze persoon later in de aangifte voor hetzelfde onroerend goed niet meer voor een andere waardebepaling kiezen. In de (latere) aangifte kan de aangever met betrekking tot hetzelfde onroerend goed geen eigen raming meer maken of beroep doen op een verslag van een schatter-expert. Een schatting van een expert kan wel gebruikt worden bij een eventueel bezwaar tegen de bindende schatting van VLABEL.

Binnen een nalatenschap kan ook samenloop ontstaan wanneer verschillende personen die aangifte moeten doen andere methodes hanteren voor de waardering van hetzelfde onroerend goed. Voor een zelfde onroerend goed kan erfgenaam A bijvoorbeeld een bindende schatting bij VLABEL aanvragen en erfgenaam B een waardering door een erkend schatter-expert . Het uitgangspunt hierbij is dat de schatting bij VLABEL enkel voorrang zal krijgen op de schatting van een erkend schatter-expert ten aanzien van de aanvrager(s) ervan.

Indien een andere aangever zich voor hetzelfde onroerend goed baseert op een schattingsverslag van een erkend schatter-expert , zal deze schatting voor deze aangever aanvaard worden op voorwaarde dat de schatter-expert de regels van het kwaliteitscharter respecteert. Ook bij een doorverkoop binnen een korte termijn na het overlijden wordt deze waardering niet in vraag gesteld, op voorwaarde dat de regels van het kwaliteitscharter nageleefd werden.

 

Tarieven erfbelasting.

De erfbelasting wordt berekend volgens verschillende tarieven, die afhankelijk zijn van de verwantschap met de overledene en de omvang van de erfenis. In Vlaanderen wordt de nalatenschap steeds opgesplitst in twee delen: het roerend en het onroerend gedeelte. De verschuldigde erfbelastingen worden berekend op elk gedeelte afzonderlijk, dit heeft als voordeel dat het totaal erfbelastingen voordeliger zullen zijn.

Bekijk hier de tarieven.

 

Besluit.

Als alle erfgenamen akkoord gaan met de verkoop, kan je de woning vrijblijvend door ons laten schatten. Indien gewenst voeren wij vanaf dan de communicatie met de notaris en na aangifte bij de belastingdienst kunnen we het huis of appartement verkopen zoals elke andere woning volgens dit stappenplan:

  • Kies wanneer je wil starten met de verkoop, Sit back & Relax;
  • Wij bezorgen een voorstel op maat en starten de verkoop mits overeenkomst;
  • Wij vragen alle verplichte attesten en noodzakelijke documenten aan;
  • Wij zorgen voor tips ’n tricks en jij bereidt de woning voor op bezoeken;
  • Wij zorgen voor de professionele fotoreportage, virtual tour, screening omgeving, …;
  • Wij adverteren de woning op gekende immo websites, plaatsen een reclamebord, sociale media, …;
  • Wij beheren de contactaanvragen en zorgen voor een persoonlijke rondleiding met kandidaat-kopers, …;
  • Wij zorgen voor de onderhandelingen en bezorgen u duidelijke feedback;
  • Wij zorgen voor een waterdichte overeenkomst, laten deze ondertekenen en begeleiden u tot bij de notaris;
  • Wij zorgen voor begeleiding bij de overplaatsing meterstanden en andere;
  • Wij zijn nog steeds beschikbaar en beantwoorden al uw andere vragen;

Eens de woning verkocht is, wordt de erfbelasting betaald en de opbrengst verdeeld onder de erfgenamen.

 

Maak een afspraak!
U WIL VERKOPEN? Contacteer ons voor vrijblijvend advies of een gratis schatting.